III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2951)
Resolución de 7 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2 a inscribir una escritura de cambio de uso o destino de parte determinada de edificación y subdivisión horizontal.
11 páginas totales
Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22212
don Luis Enrique Muñoz Aibar, número 1954/2021 de protocolo, que motivó el
asiento 1875 del Diario 72, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y
concordantes de su Reglamento, y tras examinar el contenido de los asientos del
Registro, suspende la inscripción del precedente título, por cuanto:
1. Falta la licencia para la subdivisión del local.
2. El local consta registralmente inscrito con una cuota que en los elementos
subdivididos no se corresponde con una mera redistribución de la cuota inicial, sino que
sale un porcentaje menor (probablemente como consecuencia de la segregación
material de la zona de 17,94 metros cuadrados, zona acceso destinada a escalera.). Por
tanto, es imprescindible a juicio del Registrador la aprobación de la Junta de la
comunidad de Propietarios las cuotas pertinentes, además es necesario que la cuota que
corresponda a cada subdivisión, evidentemente, sume el porcentaje de la cuota anterior
y no menos como en este caso.
3. Asimismo y conforme al Artículo 10.3 LPH si algún copropietario ha sido
particularmente afectado será necesario que conste en el acuerdo de la Junta pertinente
el consentimiento del mismo.
4. En el Registro consta inscrito: “Los pisos o locales podrán ser objeto de división
material, para formar otros más reducidos e independientes, y también podrán ser
aumentados por agregación de otros colindantes. Si la división o agrupación no
trasciende al exterior podrá ser libremente ejecutada por su respectivo propietario,
siempre que los coeficientes asignados a los nuevos locales correspondan con los que
tuviesen asignados los antiguos. Si la agrupación o segregación trascendiese al exterior
exigirá ser previamente autorizada por la comunidad.”. Al ser imposible conforme a esa
ambigua cláusula inscrita en el título constitutivo determinar su exacto significado y por
tanto si estamos ante un caso de trascendencia exterior o no de la división o segregación
ejecutada -de la cual hace depender la cláusula citada la necesidad de obtener o no la
autorización de la Junta- el Registrador que suscribe considera conveniente que se
aclare este extremo y sobretodo [sic], ante la duda la necesidad de obtener el acuerdo
pertinente de la Junta de Propietarios por mayoría de tres quintos de personas y cuotas,
conforme al Artículo 10.3 de la LPH.
El/Los asientos queda/n bajo la salvaguardia de los Tribunales, con los efectos
derivados de los principios hipotecarios.
Dicha calificación negativa se basa en los precedentes hechos y el siguiente
Fundamento de Derecho:
El artículo 10.3 LPH establece entre otros que: “3. Requerirán autorización
administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a
que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos, b) Cuando así
se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para
mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá
constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de
Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del
total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que
corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la
determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de
cve: BOE-A-2022-2951
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22212
don Luis Enrique Muñoz Aibar, número 1954/2021 de protocolo, que motivó el
asiento 1875 del Diario 72, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y
concordantes de su Reglamento, y tras examinar el contenido de los asientos del
Registro, suspende la inscripción del precedente título, por cuanto:
1. Falta la licencia para la subdivisión del local.
2. El local consta registralmente inscrito con una cuota que en los elementos
subdivididos no se corresponde con una mera redistribución de la cuota inicial, sino que
sale un porcentaje menor (probablemente como consecuencia de la segregación
material de la zona de 17,94 metros cuadrados, zona acceso destinada a escalera.). Por
tanto, es imprescindible a juicio del Registrador la aprobación de la Junta de la
comunidad de Propietarios las cuotas pertinentes, además es necesario que la cuota que
corresponda a cada subdivisión, evidentemente, sume el porcentaje de la cuota anterior
y no menos como en este caso.
3. Asimismo y conforme al Artículo 10.3 LPH si algún copropietario ha sido
particularmente afectado será necesario que conste en el acuerdo de la Junta pertinente
el consentimiento del mismo.
4. En el Registro consta inscrito: “Los pisos o locales podrán ser objeto de división
material, para formar otros más reducidos e independientes, y también podrán ser
aumentados por agregación de otros colindantes. Si la división o agrupación no
trasciende al exterior podrá ser libremente ejecutada por su respectivo propietario,
siempre que los coeficientes asignados a los nuevos locales correspondan con los que
tuviesen asignados los antiguos. Si la agrupación o segregación trascendiese al exterior
exigirá ser previamente autorizada por la comunidad.”. Al ser imposible conforme a esa
ambigua cláusula inscrita en el título constitutivo determinar su exacto significado y por
tanto si estamos ante un caso de trascendencia exterior o no de la división o segregación
ejecutada -de la cual hace depender la cláusula citada la necesidad de obtener o no la
autorización de la Junta- el Registrador que suscribe considera conveniente que se
aclare este extremo y sobretodo [sic], ante la duda la necesidad de obtener el acuerdo
pertinente de la Junta de Propietarios por mayoría de tres quintos de personas y cuotas,
conforme al Artículo 10.3 de la LPH.
El/Los asientos queda/n bajo la salvaguardia de los Tribunales, con los efectos
derivados de los principios hipotecarios.
Dicha calificación negativa se basa en los precedentes hechos y el siguiente
Fundamento de Derecho:
El artículo 10.3 LPH establece entre otros que: “3. Requerirán autorización
administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a
que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos, b) Cuando así
se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para
mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá
constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de
Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del
total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que
corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la
determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de
cve: BOE-A-2022-2951
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
