III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10796)
Resolución de 9 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 1, por la que se deniega la inscripción del derecho de aquellos a permanecer en un inmueble, declarado en un procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77785
urbanos sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en el Registro de la
Propiedad, vienen establecidos en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, y por
falta de tracto sucesivo, pues el derecho a permanecer en el inmueble deriva de un
subarriendo concertado en un contrato de arrendamiento con opción de compra previo,
no inscrito.
Los recurrentes entienden que el derecho a permanecer en el inmueble sí tiene
trascendencia real pues no es el mero hecho de poseer lo que se pretende inscribir, sino
que deriva de una relación arrendataria, basada a su vez en un contrato de
arrendamiento previo que no se puede inscribir por ser simulado, y que al ser un derecho
derivado de un proceso judicial de ejecución hipotecaria que ha determinado que los
actuales poseedores deben permanecer en la citada vivienda, supone una modificación
de un derecho inscrito como es el auto de adjudicación, pudiendo tener acceso al
Registro por medio de nota marginal de los artículos 23 de la Ley Hipotecaria y 56 del
Reglamento Hipotecario.
2. El recurso no puede prosperar. El procedimiento de ejecución directa sobre
bienes hipotecados, como todo proceso judicial, sólo tiene efectos entre las partes del
proceso en que se dicte y sus herederos y causahabientes (artículo 222 de la Ley
Enjuiciamiento Civil).
En este sentido, dentro de ese procedimiento, y con esa limitada eficacia de la cosa
juzgada a las partes del proceso, se ha declarado –entre otras cuestiones como es la
adjudicación del inmueble y la cancelación de cargas– el derecho de los recurrentes a
permanecer en el inmueble, pese a la realización forzosa, subasta pública y adjudicación
del inmueble en el procedimiento.
Pero no se ha declarado judicialmente ningún derecho real inscribible en el Registro
de la propiedad, con eficacia «erga omnes». Para ello hubiera sido preciso una
declaración judicial específica en procedimiento dirigido a ello y haber cumplido las
exigencias estructurales del sistema inmobiliario español.
3. No puede por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento
de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer
en el inmueble, deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido
un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la
propiedad, saltándose las normas registrales en materia de forma, especialidad y tracto
sucesivo. En este sentido, la aportación complementaria de una mera fotocopia de un
contrato privado de arrendamiento, no añade nada.
4. La regla de nuestro sistema registral es la de la titulación auténtica, y entre ellas
figura la documentación notarial y administrativa, y por supuesto la judicial (cfr. artículo 3
de la Ley Hipotecaria). Pero es requisito común a todas ellas que el derecho inscribible
nazca directamente del título presentado a inscripción, que no se trate de un mero
derecho susceptible de inscripción separada y especial (cfr. artículo 98 de la Ley
Hipotecaria).
Determina en este sentido el artículo 33 del Reglamento Hipotecario que se
entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos
públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de
practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la
inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite.
Esto no se cumple en el supuesto de hecho de este expediente, ya que el objeto del
procedimiento judicial no ha sido la declaración de validez y consiguiente inscribibilidad
del contrato de arrendamiento. La relación arrendaticia –suficiente para permitir la
permanencia en el inmueble en la ejecución– aparece constituida en títulos cuya validez
sustantiva no se ha discutido en sede judicial. Incluso se duda de la eficacia del contrato
de arrendamiento con opción de compra que sirve de título previo al subarrendamiento,
pues no es aportado –según se dice por los propios recurrentes por ser simulado.
5. Es cierto que este Centro Directivo admitió hacer constar la declaración de una
tercería de mejor derecho o de dominio por nota al margen de la anotación de embargo
cve: BOE-A-2021-10796
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77785
urbanos sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en el Registro de la
Propiedad, vienen establecidos en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, y por
falta de tracto sucesivo, pues el derecho a permanecer en el inmueble deriva de un
subarriendo concertado en un contrato de arrendamiento con opción de compra previo,
no inscrito.
Los recurrentes entienden que el derecho a permanecer en el inmueble sí tiene
trascendencia real pues no es el mero hecho de poseer lo que se pretende inscribir, sino
que deriva de una relación arrendataria, basada a su vez en un contrato de
arrendamiento previo que no se puede inscribir por ser simulado, y que al ser un derecho
derivado de un proceso judicial de ejecución hipotecaria que ha determinado que los
actuales poseedores deben permanecer en la citada vivienda, supone una modificación
de un derecho inscrito como es el auto de adjudicación, pudiendo tener acceso al
Registro por medio de nota marginal de los artículos 23 de la Ley Hipotecaria y 56 del
Reglamento Hipotecario.
2. El recurso no puede prosperar. El procedimiento de ejecución directa sobre
bienes hipotecados, como todo proceso judicial, sólo tiene efectos entre las partes del
proceso en que se dicte y sus herederos y causahabientes (artículo 222 de la Ley
Enjuiciamiento Civil).
En este sentido, dentro de ese procedimiento, y con esa limitada eficacia de la cosa
juzgada a las partes del proceso, se ha declarado –entre otras cuestiones como es la
adjudicación del inmueble y la cancelación de cargas– el derecho de los recurrentes a
permanecer en el inmueble, pese a la realización forzosa, subasta pública y adjudicación
del inmueble en el procedimiento.
Pero no se ha declarado judicialmente ningún derecho real inscribible en el Registro
de la propiedad, con eficacia «erga omnes». Para ello hubiera sido preciso una
declaración judicial específica en procedimiento dirigido a ello y haber cumplido las
exigencias estructurales del sistema inmobiliario español.
3. No puede por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento
de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer
en el inmueble, deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido
un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la
propiedad, saltándose las normas registrales en materia de forma, especialidad y tracto
sucesivo. En este sentido, la aportación complementaria de una mera fotocopia de un
contrato privado de arrendamiento, no añade nada.
4. La regla de nuestro sistema registral es la de la titulación auténtica, y entre ellas
figura la documentación notarial y administrativa, y por supuesto la judicial (cfr. artículo 3
de la Ley Hipotecaria). Pero es requisito común a todas ellas que el derecho inscribible
nazca directamente del título presentado a inscripción, que no se trate de un mero
derecho susceptible de inscripción separada y especial (cfr. artículo 98 de la Ley
Hipotecaria).
Determina en este sentido el artículo 33 del Reglamento Hipotecario que se
entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos
públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de
practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la
inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite.
Esto no se cumple en el supuesto de hecho de este expediente, ya que el objeto del
procedimiento judicial no ha sido la declaración de validez y consiguiente inscribibilidad
del contrato de arrendamiento. La relación arrendaticia –suficiente para permitir la
permanencia en el inmueble en la ejecución– aparece constituida en títulos cuya validez
sustantiva no se ha discutido en sede judicial. Incluso se duda de la eficacia del contrato
de arrendamiento con opción de compra que sirve de título previo al subarrendamiento,
pues no es aportado –según se dice por los propios recurrentes por ser simulado.
5. Es cierto que este Centro Directivo admitió hacer constar la declaración de una
tercería de mejor derecho o de dominio por nota al margen de la anotación de embargo
cve: BOE-A-2021-10796
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Núm. 154
