BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77784

inscripción del contrato de subarriendo por el título antes expresado conforme establece
[sic] el artículo 5 RD 297/1996”.
En efecto, como decíamos anteriormente y conforme al auto judicial aludido, no
puede existir subarriendo derivado de un contrato nulo por simulación absoluta, y mucho
menos puede inscribirse un contrato de arrendamiento que ha sido declarado nulo
simulado en perjuicio de la ejecutante y de los actuales poseedores de buena fe. En
consecuencia, la actual situación posesoria y arrendaticia deriva directamente de la
resolución judicial en base a una declarada posesión de buena fe de los actuales
arrendatarios con el propietario adjudicatario que está percibiendo una renta mensual y
cuya duración del contrato pasa de la inicialmente establecida en el contrato simulado a
una nueva de siete años conforme establece la ley para arrendadores que son personas
jurídicas.
De admitirse la fundamentación jurídica de la resolución registral impugnada que
exigiese una previa inscripción de un contrato nulo supondría reconocer que el Registro
convalidaría un acto o contrato carente de causa y por ende nulo con arreglo al Código
Civil, suponiendo en consecuencia una protección registral al anterior arrendatario que
en connivencia con el propietario ejecutado ha realizado un contrato simulado en
perjuicio de terceros y al propio ejecutante.
Por último, y a mayor abundamiento, es cierto que el artículo 5 LH contiene una
prohibición generalista dirigida al Registrador de inscribir los títulos referentes al mero o
simple hecho de poseer. Desde un punto de vista histórico, la razón de ser del precepto
radica en la necesidad de poner fin a una larga etapa durante la cual la posesión fue
acogida, generosamente acogida, en el Registro de la Propiedad como medio de atraer
al mayor número posible de fincas bajo una simple alegación de posesión aunque fuese
esporádica o efímera. En este sentido, se expresa la Resolución de DGRN de 15 de julio
de 2011 que confirma la nota de la registradora que deniega la inscripción de un derecho
de uso por entender que la figura pactada es un precario, pues cesa a voluntad del
propietario, que no es inscribible conforme establece el citado art. 5 LH ya que el
precario es un mero o simple hecho de poseer.
Ahora bien, el derecho que tienen los recurrentes no es un mero o simple hecho de
poseer, es un derecho derivado de un proceso judicial de ejecución hipotecaria que ha
determinado que los actuales poseedores son de buena fe y que deben permanecer en
la citada vivienda y como consecuencia de ser partes perjudicadas y de buena fe de un
contrato simulado nulo, lo cual supone una modificación de un derecho inscrito como es
el auto de adjudicación, pudiendo tener acceso al Registro por medio de nota marginal
del artículo 23 LH y 56 RH.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 4 de mayo de 2021, mantuvo la
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 5, 18, 20, 23 y 98 de la Ley Hipotecaria; 33, 56 y 100 del
Reglamento Hipotecario; 222 de la Ley Enjuiciamiento Civil; la Sentencia del Tribunal
Supremo de 19 de diciembre de 2002, y las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 23 y 24 de abril de 1996 y 15 de julio de 2011.
1. Se debate en el presente recurso si se puede inscribir en el Registro de la
Propiedad el «derecho a permanecer» en un inmueble declarado en un incidente dentro
del procedimiento de ejecución directa hipotecaria. Se acompaña al testimonio del auto
judicial, fotocopia de documento privado de contrato de arrendamiento.
La registradora deniega la inscripción de ese derecho por carecer de transcendencia
real; por ser la posesión una cuestión ajena al Registro (artículo 5 de la Ley Hipotecaria);
por no cumplir los requisitos que para la inscripción de contratos de arrendamiento

cve: BOE-A-2021-10796
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Núm. 154