III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10796)
Resolución de 9 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 1, por la que se deniega la inscripción del derecho de aquellos a permanecer en un inmueble, declarado en un procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77783
Como bien señala el auto judicial de la pieza de ocupación como incidente del
proceso de ejecución hipotecaria, el contrato privado de arriendo con opción a compra
de fecha 1 de noviembre de 2019 concertado entre Don D. P. y Don M. A. C. y los
ejecutados, a la sazón Doña M. R. V., contrato que facultó a Don D. P. para subarrendar
en su cláusula undécima total o parcialmente la vivienda, y el contrato de arriendo (más
propiamente subarriendo) concertado entre éste y Doña N. P. y Don M. H. en fecha 1 de
julio de 2020, carece de uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los
contratos onerosos se entiende por causa, conforme a lo dispuesto en los
artículos 1261.3.º, 1.274, 1275 y 1277 del Código Civil, por lo que al ser un contrato sin
causa no producen efecto alguno, siendo en consecuencia un contrato simulado o
creado en fraude de acreedores. Como ha declarado el Tribunal Supremo “al ser
grandes las dificultades de la prueba plena de la simulación de los contratos por el
natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de
la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad,
obliga a acudir a la prueba de presunciones que autoriza el artículo 1253 del Código
Civil” ( sentencias de 25 de abril de 1981, 2 de diciembre de 1983 y 10 de julio y 5 de
septiembre de 1984, 13 de octubre de 1987, 5 de noviembre de 1988 y la reciente de 27
de febrero de 1998, entre múltiples).
Consecuencia de las citadas presunciones y pruebas practicadas, dicha resolución
judicial reconoce la existencia de un previo contrato de arriendo con opción a compra
suscrito entre los ejecutados y Don D. P. con total simulación absoluta, incluyendo por
supuesto, la aludida en la resolución de la registradora “facultad de subarrendar”, por
cuanto así cabría inferirlo de la duración pactada (12 años), de la propia opción a compra
de la vivienda sujeta a la garantía hipotecaria objeto del procedimiento del que trae
causa, de la carencia que en él se pactó durante seis meses y del precio del arriendo
(200 euros en comparación con el precio del subarriendo, 850 euros), siendo cierto
también que conforme a las previsiones del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos el subarriendo, que solo podría ser parcial, habría de extinguirse en todo caso,
cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. No puede obviarse, y al margen de
que este contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2020, en verdad “subarriendo” –en la
nomenclatura del contrato simulado–, siendo de la totalidad de la vivienda, se regiría por
lo pactado entre las partes, que el artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
tras la redacción que al precepto otorgó el Real Decreto Ley 7/19 (que entró en vigor el 6
de marzo de 2019) dispone que “Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda
ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca
como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud
de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el
referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años”.
Declarada la existencia de un contrato de arrendamiento previo simulado de forma
absoluta, la citada resolución judicial reconoce y considera poseedores de buena fe a los
actuales arrendatarios, naciendo una nueva relación contractual arrendaticia entre la
entidad financiera Bankia y la Sra. P. y Sr. H., procedente del auto judicial que ahora
pretende inscribirse, que describe una trascendencia real sobre la citada finca,
recogiendo así el principio de titulación pública o auténtica consagrado por el artículo 3
de la Ley Hipotecaria.
Tercero. Inexistencia de aplicación del principio registral de tracto sucesivo
(artículo 20 LH) al no existir subarriendo ni posibilidad de previa inscripción de un
contrato de arrendamiento declarado simulado absolutamente por resolución judicial.
El segundo motivo de la resolución impugnada de la Registradora en que se
fundamenta para denegar la inscripción del auto judicial del actual contrato de
arrendamiento, señala que: “el contrato es en realidad un subarriendo, por lo que, de
conformidad con el principio registral de tracto sucesivo [sic], sería precisa la previa
inscripción del arrendamiento a favor del subarrendador para poder practicar la
cve: BOE-A-2021-10796
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77783
Como bien señala el auto judicial de la pieza de ocupación como incidente del
proceso de ejecución hipotecaria, el contrato privado de arriendo con opción a compra
de fecha 1 de noviembre de 2019 concertado entre Don D. P. y Don M. A. C. y los
ejecutados, a la sazón Doña M. R. V., contrato que facultó a Don D. P. para subarrendar
en su cláusula undécima total o parcialmente la vivienda, y el contrato de arriendo (más
propiamente subarriendo) concertado entre éste y Doña N. P. y Don M. H. en fecha 1 de
julio de 2020, carece de uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los
contratos onerosos se entiende por causa, conforme a lo dispuesto en los
artículos 1261.3.º, 1.274, 1275 y 1277 del Código Civil, por lo que al ser un contrato sin
causa no producen efecto alguno, siendo en consecuencia un contrato simulado o
creado en fraude de acreedores. Como ha declarado el Tribunal Supremo “al ser
grandes las dificultades de la prueba plena de la simulación de los contratos por el
natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de
la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad,
obliga a acudir a la prueba de presunciones que autoriza el artículo 1253 del Código
Civil” ( sentencias de 25 de abril de 1981, 2 de diciembre de 1983 y 10 de julio y 5 de
septiembre de 1984, 13 de octubre de 1987, 5 de noviembre de 1988 y la reciente de 27
de febrero de 1998, entre múltiples).
Consecuencia de las citadas presunciones y pruebas practicadas, dicha resolución
judicial reconoce la existencia de un previo contrato de arriendo con opción a compra
suscrito entre los ejecutados y Don D. P. con total simulación absoluta, incluyendo por
supuesto, la aludida en la resolución de la registradora “facultad de subarrendar”, por
cuanto así cabría inferirlo de la duración pactada (12 años), de la propia opción a compra
de la vivienda sujeta a la garantía hipotecaria objeto del procedimiento del que trae
causa, de la carencia que en él se pactó durante seis meses y del precio del arriendo
(200 euros en comparación con el precio del subarriendo, 850 euros), siendo cierto
también que conforme a las previsiones del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos el subarriendo, que solo podría ser parcial, habría de extinguirse en todo caso,
cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. No puede obviarse, y al margen de
que este contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2020, en verdad “subarriendo” –en la
nomenclatura del contrato simulado–, siendo de la totalidad de la vivienda, se regiría por
lo pactado entre las partes, que el artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
tras la redacción que al precepto otorgó el Real Decreto Ley 7/19 (que entró en vigor el 6
de marzo de 2019) dispone que “Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda
ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca
como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud
de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el
referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años”.
Declarada la existencia de un contrato de arrendamiento previo simulado de forma
absoluta, la citada resolución judicial reconoce y considera poseedores de buena fe a los
actuales arrendatarios, naciendo una nueva relación contractual arrendaticia entre la
entidad financiera Bankia y la Sra. P. y Sr. H., procedente del auto judicial que ahora
pretende inscribirse, que describe una trascendencia real sobre la citada finca,
recogiendo así el principio de titulación pública o auténtica consagrado por el artículo 3
de la Ley Hipotecaria.
Tercero. Inexistencia de aplicación del principio registral de tracto sucesivo
(artículo 20 LH) al no existir subarriendo ni posibilidad de previa inscripción de un
contrato de arrendamiento declarado simulado absolutamente por resolución judicial.
El segundo motivo de la resolución impugnada de la Registradora en que se
fundamenta para denegar la inscripción del auto judicial del actual contrato de
arrendamiento, señala que: “el contrato es en realidad un subarriendo, por lo que, de
conformidad con el principio registral de tracto sucesivo [sic], sería precisa la previa
inscripción del arrendamiento a favor del subarrendador para poder practicar la
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Núm. 154
