III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10794)
Resolución de 9 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad mediante instancia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77767
En definitiva, que a criterio del registrador calificante se le suscita alguna duda en la
apreciación de las previsiones contractuales referidas al plazo de duración de los
contratos, lo que le lleva a rechazar la solicitud de cancelación.
En el caso de la calificación del registro de la propiedad, su titular hace en la nota
una exégesis de la naturaleza de la hipoteca para llegar a misma conclusión que esta
parte señalaba, y que la escritura de constitución así reconoce, de considerar a la
hipoteca objeto de controversia como una hipoteca de máximo a las que se refiere el
art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, como antecedente que pudiera condicionar la final
resolución desestimatoria de la cancelación de la hipoteca pedida.
Respetuosamente considerarnos que, a los efectos pretendidos, es decir, la solicitud
de cancelación de la hipoteca por caducidad convencional, la naturaleza de la hipoteca
no es una cuestión relevante. También en el caso de las hipotecas de máximo opera,
como no podía ser de otra manera, la previsión del art. 82 de la Ley Hipotecaria y así
esta Dirección General ha reconocido, estimando el recurso interpuesto, el criterio antes
señalado en un supuesto de hipoteca de máximo en Resolución de la DGRN de fecha 14
de noviembre de 2019.
Como se reconoce en la Nota que recurrimos, es requisito de constitución de la
hipoteca de máximo el que en la misma conste dicho plazo de duración y continúa
señalando:
“como dice el solicitante es evidente que es diferente del plazo de duración del
contrato garantizado.”
Tras reconocer lo “evidente”, es decir, que es notorio que ambos plazos, el de
duración de la hipoteca y el de la obligación que garantiza son distintos, notoriamente
distintos, no termina aplicando la doctrina emanada por esta Dirección General que
determina la cancelación de la hipoteca pedida.
Señala, a su vez, la Nota de Calificación negativa del registrador sustituto en defensa
de su argumentación que “no queda completamente definida la duración de la
obligación” puesto que “no se prevé un número máximo de prórrogas”, con lo que no
estaría exactamente determinado el plazo de la obligación garantizada, lo que le lleva a
concluir que para que operase la caducidad convencional de la hipoteca “el pacto al
respecto” habría de ser absolutamente concluyente. Argumento frente al que cabe
oponer, en primer lugar, que ese no es el criterio que al efecto ha venido establecido esta
Dirección General, que lo que ha de ser incontrovertido es la diferenciación entre ambos
plazos; en segundo lugar, que el plazo que habría de ser claramente determinado es
aquel cuya caducidad convencional ha operado, es decir, el de la hipoteca, no el de la
obligación garantizada, lo que en este caso sucede sin género de dudas,
estableciéndose la fecha concreta de terminación de la hipoteca; y en tercer lugar, y por
utilizar referencias comparativas de supuestos de hecho homologables que ayudan a
realizar la función interpretativa necesaria, puede señalarse que esta DGRN en
Resolución de fecha 21 de octubre de 2016, en un supuesto igualmente de hipoteca de
máximo, y refiriéndose el caso considerado a un supuesto en el que tanto el plazo de
constitución de la hipoteca como el duración de la cuenta de crédito, incluían la previsión
de posibles prórrogas, no fue esta circunstancia óbice alguno para tener por atendida la
solicitud de cancelación:
En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato
resulta que se diferencia entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año
prorrogable hasta el 27 de enero de 2011 (cinco años desde la fecha de formalización de
la escritura); y, por otra parte, en la estipulación segunda se señala que «esta
constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de esta
escritura, prorrogable por dos años...”, que debe entenderse referido a la duración de la
hipoteca misma, por lo que el recurso debe ser estimado.
En consecuencia, el análisis de las cláusulas de la escritura de constitución la
hipoteca y del contrato de factoring, previamente formalizado, al que se daba garantía
cve: BOE-A-2021-10794
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77767
En definitiva, que a criterio del registrador calificante se le suscita alguna duda en la
apreciación de las previsiones contractuales referidas al plazo de duración de los
contratos, lo que le lleva a rechazar la solicitud de cancelación.
En el caso de la calificación del registro de la propiedad, su titular hace en la nota
una exégesis de la naturaleza de la hipoteca para llegar a misma conclusión que esta
parte señalaba, y que la escritura de constitución así reconoce, de considerar a la
hipoteca objeto de controversia como una hipoteca de máximo a las que se refiere el
art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, como antecedente que pudiera condicionar la final
resolución desestimatoria de la cancelación de la hipoteca pedida.
Respetuosamente considerarnos que, a los efectos pretendidos, es decir, la solicitud
de cancelación de la hipoteca por caducidad convencional, la naturaleza de la hipoteca
no es una cuestión relevante. También en el caso de las hipotecas de máximo opera,
como no podía ser de otra manera, la previsión del art. 82 de la Ley Hipotecaria y así
esta Dirección General ha reconocido, estimando el recurso interpuesto, el criterio antes
señalado en un supuesto de hipoteca de máximo en Resolución de la DGRN de fecha 14
de noviembre de 2019.
Como se reconoce en la Nota que recurrimos, es requisito de constitución de la
hipoteca de máximo el que en la misma conste dicho plazo de duración y continúa
señalando:
“como dice el solicitante es evidente que es diferente del plazo de duración del
contrato garantizado.”
Tras reconocer lo “evidente”, es decir, que es notorio que ambos plazos, el de
duración de la hipoteca y el de la obligación que garantiza son distintos, notoriamente
distintos, no termina aplicando la doctrina emanada por esta Dirección General que
determina la cancelación de la hipoteca pedida.
Señala, a su vez, la Nota de Calificación negativa del registrador sustituto en defensa
de su argumentación que “no queda completamente definida la duración de la
obligación” puesto que “no se prevé un número máximo de prórrogas”, con lo que no
estaría exactamente determinado el plazo de la obligación garantizada, lo que le lleva a
concluir que para que operase la caducidad convencional de la hipoteca “el pacto al
respecto” habría de ser absolutamente concluyente. Argumento frente al que cabe
oponer, en primer lugar, que ese no es el criterio que al efecto ha venido establecido esta
Dirección General, que lo que ha de ser incontrovertido es la diferenciación entre ambos
plazos; en segundo lugar, que el plazo que habría de ser claramente determinado es
aquel cuya caducidad convencional ha operado, es decir, el de la hipoteca, no el de la
obligación garantizada, lo que en este caso sucede sin género de dudas,
estableciéndose la fecha concreta de terminación de la hipoteca; y en tercer lugar, y por
utilizar referencias comparativas de supuestos de hecho homologables que ayudan a
realizar la función interpretativa necesaria, puede señalarse que esta DGRN en
Resolución de fecha 21 de octubre de 2016, en un supuesto igualmente de hipoteca de
máximo, y refiriéndose el caso considerado a un supuesto en el que tanto el plazo de
constitución de la hipoteca como el duración de la cuenta de crédito, incluían la previsión
de posibles prórrogas, no fue esta circunstancia óbice alguno para tener por atendida la
solicitud de cancelación:
En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato
resulta que se diferencia entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año
prorrogable hasta el 27 de enero de 2011 (cinco años desde la fecha de formalización de
la escritura); y, por otra parte, en la estipulación segunda se señala que «esta
constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de esta
escritura, prorrogable por dos años...”, que debe entenderse referido a la duración de la
hipoteca misma, por lo que el recurso debe ser estimado.
En consecuencia, el análisis de las cláusulas de la escritura de constitución la
hipoteca y del contrato de factoring, previamente formalizado, al que se daba garantía
cve: BOE-A-2021-10794
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Núm. 154
