BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77766

O dicho de otra manera, no operaría la caducidad convencional cuando:
“sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad
misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones
contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca” (Res DGRN 21 de
octubre de 2016). En el mismo sentido, entre otras la Res de la DGRN de 20 de febrero
de 2018 o la más reciente de 14 de noviembre de 2019.
En este supuesto, las previsiones contractuales no dejan margen alguno para la
duda o la controversia.
Por una parte, el contrato de factoring establece un plazo de duración de un año a
contar desde la fecha de su otorgamiento, prorrogable por iguales periodos de duración,
mientras que, por otra, la hipoteca tiene una específica y determinada fecha de
caducidad que expresa y determinadamente se identifica “el 24 de diciembre de 2016”,
de manera absolutamente clara y autónoma de la duración del contrato de factoring.
Resulta esencialmente imposible confundir ambos plazos. De la misma manera que
de la dicción de la Estipulación Cuarta de la Hipoteca se infiere claramente que lo que
ella misma enuncia, el “plazo de duración de la hipoteca” es lo que las partes convinieron
al efecto: “Plazo de duración de la hipoteca. La hipoteca se constituye hasta...”.
Y que, en modo alguno, puede interpretarse esta previsión contractual como la
constituyente de un plazo para el cual las obligaciones contraídas sean las únicas
garantizadas con la hipoteca. No dice eso la escritura, ni cabe inferir que sea eso lo
convenido, sino simplemente que era la voluntad de los otorgantes establecer un plazo
de duración de la hipoteca hasta el día 26 de diciembre de 2016, plazo que ha,
sobradamente, transcurrido.
La escritura de constitución de la hipoteca de máximo estableció convencionalmente
un plazo de duración de la hipoteca, que identifica de manera precisa (24 de diciembre
de 2016), fecha «hasta» la cual se convino en constituir [sic] la hipoteca y cuyo plazo se
desvinculaba expresamente del plazo de duración del contrato garantizado, plazo que ha
transcurrido.
Es destacable como la propia Resolución de la DGRN previamente citada de 21 de
octubre de 2016 al analizar el contrato objeto de consideración refiere unas previsiones
contractuales casi clónicas a las que se establecieron en el presente supuesto:
“En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato
resulta que se diferencia entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año
prorrogable hasta el 27 de enero de 2011; y por otra parte, en la estipulación segunda se
señala que “esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar
de la fecha de esta escritura, prorrogable por dos años...”, que debe entenderse referido
a la “duración de la hipoteca misma.”
En esa ocasión esta DGRN atendió la solicitud de cancelación interesada.
En la hipoteca objeto de consideración la diferencia entre los dos plazos es, si cabe,
más nítida ya que a la hipoteca objeto de recurso se le da una fecha de caducidad
concreta y determinada, el 24 de diciembre de 2016, cosa que en el supuesto
previamente considerado no sucede.
La nota calificatoria negativa justifica el rechazo a la solicitud de la cancelación
básicamente (en ambos casos, tanto en la del registro donde está anotada la hipoteca
como en el caso de la calificación sustitutoria, comparten, clonando, el mismo
argumento) en la consideración de que “no puede extraerse de manera concluyente que
el plazo de duración de la hipoteca sea realmente un plazo de caducidad automática”, o
que “no resulta con claridad que estemos ante un supuesto de caducidad convencional
automática, pues no consta claramente que transcurrido dicho plazo que el plazo (sic), la
hipoteca caduque o se extinga”.

cve: BOE-A-2021-10794
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Núm. 154