III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10788)
Resolución de 7 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Noia, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77683
VI. Que, al no estar de acuerdo con la calificación y denegación de mi pretensión,
con fecha 12 de febrero de 2021, presente en el Registro de la Propiedad de Noia, un
escrito de alegaciones solicitando la rectificación de la calificación o, en su caso, la
calificación sustitutoria, con los antecedentes anteriores y en los siguientes términos, los
cuales deberán tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso:
“Fundamentos de Derecho.
1. Tal y como nos informa la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 5 de agosto de 2014, ‘Tradicionalmente, en las descripciones literarias
de las fincas en los títulos relativos a ellas, y en las inscripciones registrales mismas, la
expresión de los linderos se ha efectuado mediante una de las dos siguientes técnicas:
tratar de identificar la ubicación física del lindero entre dos fincas, o simplemente
identificar el nombre del propietario colindante, es decir, del de la finca situada al otro
lado de una linde cuya ubicación no se precisa en modo alguno.
La primera técnica es conocida habitualmente como de 'linderos fijos' y la segunda
como de 'linderos personales', siendo la primera la deseable por razones de claridad y
precisión, y la segunda indeseable por su absoluta imprecisión, aunque haya sido
tolerada históricamente y profusamente utilizada en la práctica.
Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir,
los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el
territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente
natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficialla alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con
suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas
sobre la identidad entre ambos inmuebles.
Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el
nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar
concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante,
precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta
tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de
titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración
del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto
de precisión ahora.
Ahora bien, en la normativa vigente, a diferencia de lo que pudo venir ocurriendo
históricamente, ya no coexisten de modo indistinto u optativo esas dos posibilidades de
expresión de los linderos, una precisa y otra absolutamente indefinida, sino que la opción
normativa decidida por la primera de las técnicas señaladas resulta con total claridad del
artículo 51 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que 'la descripción de las
fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos
referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano
oficial.'
II. En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación
gráfica, la Dirección General de los Registros y del Notariado, actualmente Dirección
General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública, tiene establecido reiterada y consolidada
doctrina, que puede sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
cve: BOE-A-2021-10788
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77683
VI. Que, al no estar de acuerdo con la calificación y denegación de mi pretensión,
con fecha 12 de febrero de 2021, presente en el Registro de la Propiedad de Noia, un
escrito de alegaciones solicitando la rectificación de la calificación o, en su caso, la
calificación sustitutoria, con los antecedentes anteriores y en los siguientes términos, los
cuales deberán tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso:
“Fundamentos de Derecho.
1. Tal y como nos informa la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 5 de agosto de 2014, ‘Tradicionalmente, en las descripciones literarias
de las fincas en los títulos relativos a ellas, y en las inscripciones registrales mismas, la
expresión de los linderos se ha efectuado mediante una de las dos siguientes técnicas:
tratar de identificar la ubicación física del lindero entre dos fincas, o simplemente
identificar el nombre del propietario colindante, es decir, del de la finca situada al otro
lado de una linde cuya ubicación no se precisa en modo alguno.
La primera técnica es conocida habitualmente como de 'linderos fijos' y la segunda
como de 'linderos personales', siendo la primera la deseable por razones de claridad y
precisión, y la segunda indeseable por su absoluta imprecisión, aunque haya sido
tolerada históricamente y profusamente utilizada en la práctica.
Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir,
los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el
territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente
natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficialla alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con
suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas
sobre la identidad entre ambos inmuebles.
Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el
nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar
concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante,
precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta
tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de
titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración
del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto
de precisión ahora.
Ahora bien, en la normativa vigente, a diferencia de lo que pudo venir ocurriendo
históricamente, ya no coexisten de modo indistinto u optativo esas dos posibilidades de
expresión de los linderos, una precisa y otra absolutamente indefinida, sino que la opción
normativa decidida por la primera de las técnicas señaladas resulta con total claridad del
artículo 51 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que 'la descripción de las
fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos
referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano
oficial.'
II. En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación
gráfica, la Dirección General de los Registros y del Notariado, actualmente Dirección
General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública, tiene establecido reiterada y consolidada
doctrina, que puede sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
cve: BOE-A-2021-10788
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
