III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10789)
Resolución de 7 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que suspende la cancelación de la condición resolutoria en garantía de un precio aplazado que grava una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77698
1. Son hechos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los
siguientes:
– Mediante escritura otorgada el día 11 de agosto de 2010, subsanada por otra
otorgada el día 3 de marzo de 2011, la mercantil «Claudia Sol, S.L.», vendió a la
mercantil «Dafran & Darzoves, S.L.», entre otras la finca 42.993; y posteriormente la
mercantil «Dafran & Darzoves, S.L.», vendió la misma finca a la mercantil «Zoi Agrícola,
S.L.», en virtud de escritura de fecha 26 de mayo de 2017.
– En garantía del precio aplazado en la venta inicial, se estableció condición
resolutoria, que fue modificada mediante escritura autorizada el día 9 de mayo de 2012,
subsanada por otra autorizada el 19 de diciembre de 2012.
– Dicho pago fue realizado mediante el cobro del nuevo pagaré que reemplazó, por
mutuo acuerdo de las partes, al que fue entregado el día de la firma de la escritura de
compraventa. El referido nuevo pagaré fue emitido el 18 de mayo de 2015, cobrado por
dicho importe el día 25 de mayo de 2016.
– En la escritura objeto de la calificación que se recurre, otorgada el día 11 de
noviembre de 2020, consta que la sociedad «Claudia Sol, S.L.», está en situación de
concurso voluntario de acreedores declarado por auto de fecha 10 de agosto de 2015,
dictado en el procedimiento número 683/2015, «conservando las facultades de
administración y de disposición de su patrimonio, pero sometidas éstas a la intervención
de la administración concursal». La escritura esta otorgada por el administrador solidario
de la sociedad, y ratificada en otra posterior otorgada por el representante de la sociedad
que actúa como administrador concursal.
El registrador señala en su nota que en la escritura simplemente se afirma que la
sociedad está en situación concursal sin ninguna otra especificación, esto es, si el
concurso se encuentra en fase común, o existe un convenio y/o plan de liquidación
aprobados judicialmente, y que puesto que la cancelación de la condición resolutoria es
un acto de disposición máxime cuando se pacta, como en este caso una modificación del
plazo, hasta la aprobación judicial del convenio o del plan de liquidación, no se podrá,
como regla general, disponer sin la autorización del juez que conoce del concurso de los
bienes y derechos de la masa activa. Por todo ello considera que la reseña de facultades
de los comparecientes resulta, en parte, incompleta, existiendo incongruencia entre la
misma, el juicio notarial de suficiencia, y el negocio jurídico formalizado; por lo que no
queda acreditada la representación alegada.
El recurrente argumenta en contra de la consideración de la cancelación de la
condición resolutoria como un acto de disposición.
2. El recurrente acompaña al escrito de recurso informe provisional de la
administración concursal de «Claudia Sol, S.L.» a los efectos de que se practique la
cancelación solicitada por la remisión que se hace en la nota recurrida «a la existencia
de un Convenio y/o Plan de Liquidación Judicial, aprobado por Resolución firme».
El recurso contra la calificación registral tiene exclusivamente por objeto revisar las
calificaciones negativas emitidas por los registradores de la Propiedad y que, conforme
al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones
que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador,
rechazándose, como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, cualquier
otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y
forma, ya que el recurso tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación
teniendo únicamente en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(…) De tal forma
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC, en relación con los acreedores
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el
cve: BOE-A-2021-10789
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77698
1. Son hechos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los
siguientes:
– Mediante escritura otorgada el día 11 de agosto de 2010, subsanada por otra
otorgada el día 3 de marzo de 2011, la mercantil «Claudia Sol, S.L.», vendió a la
mercantil «Dafran & Darzoves, S.L.», entre otras la finca 42.993; y posteriormente la
mercantil «Dafran & Darzoves, S.L.», vendió la misma finca a la mercantil «Zoi Agrícola,
S.L.», en virtud de escritura de fecha 26 de mayo de 2017.
– En garantía del precio aplazado en la venta inicial, se estableció condición
resolutoria, que fue modificada mediante escritura autorizada el día 9 de mayo de 2012,
subsanada por otra autorizada el 19 de diciembre de 2012.
– Dicho pago fue realizado mediante el cobro del nuevo pagaré que reemplazó, por
mutuo acuerdo de las partes, al que fue entregado el día de la firma de la escritura de
compraventa. El referido nuevo pagaré fue emitido el 18 de mayo de 2015, cobrado por
dicho importe el día 25 de mayo de 2016.
– En la escritura objeto de la calificación que se recurre, otorgada el día 11 de
noviembre de 2020, consta que la sociedad «Claudia Sol, S.L.», está en situación de
concurso voluntario de acreedores declarado por auto de fecha 10 de agosto de 2015,
dictado en el procedimiento número 683/2015, «conservando las facultades de
administración y de disposición de su patrimonio, pero sometidas éstas a la intervención
de la administración concursal». La escritura esta otorgada por el administrador solidario
de la sociedad, y ratificada en otra posterior otorgada por el representante de la sociedad
que actúa como administrador concursal.
El registrador señala en su nota que en la escritura simplemente se afirma que la
sociedad está en situación concursal sin ninguna otra especificación, esto es, si el
concurso se encuentra en fase común, o existe un convenio y/o plan de liquidación
aprobados judicialmente, y que puesto que la cancelación de la condición resolutoria es
un acto de disposición máxime cuando se pacta, como en este caso una modificación del
plazo, hasta la aprobación judicial del convenio o del plan de liquidación, no se podrá,
como regla general, disponer sin la autorización del juez que conoce del concurso de los
bienes y derechos de la masa activa. Por todo ello considera que la reseña de facultades
de los comparecientes resulta, en parte, incompleta, existiendo incongruencia entre la
misma, el juicio notarial de suficiencia, y el negocio jurídico formalizado; por lo que no
queda acreditada la representación alegada.
El recurrente argumenta en contra de la consideración de la cancelación de la
condición resolutoria como un acto de disposición.
2. El recurrente acompaña al escrito de recurso informe provisional de la
administración concursal de «Claudia Sol, S.L.» a los efectos de que se practique la
cancelación solicitada por la remisión que se hace en la nota recurrida «a la existencia
de un Convenio y/o Plan de Liquidación Judicial, aprobado por Resolución firme».
El recurso contra la calificación registral tiene exclusivamente por objeto revisar las
calificaciones negativas emitidas por los registradores de la Propiedad y que, conforme
al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones
que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador,
rechazándose, como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, cualquier
otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y
forma, ya que el recurso tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación
teniendo únicamente en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(…) De tal forma
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC, en relación con los acreedores
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el
cve: BOE-A-2021-10789
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