III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7728)
Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 56134
que está inscrita, pues ésta no es de 424 metros cuadrados como él cree, sino de 183,66
metros cuadrados, como resulta de los libros del Registro.
Por lo tanto, la diferencia de cabida cuya inscripción se pretende es ampliamente
superior al 10% de la inscrita, es más del 137%, y en consecuencia no es posible aplicar
el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
4. En cualquier caso, tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es
indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que
no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades
hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya
determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley
Hipotecaria).
El exceso de cabida ha sido definido en numerosas ocasiones por este Centro
Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y alcance, y con
base en los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel
procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y
descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas,
siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la
finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de
encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de
cabida declarado.
5. En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este
Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de
febrero y 9 de octubre de 2015, 21 de abril de 2016 y 26 de junio y 15 de octubre
de 2019, entre otras).
En el supuesto de este expediente, al contrario de lo que afirma el recurrente las
dudas que expresa la registradora, no carecen de motivación, sino que se fundan en los
motivos que la misma registradora expone en su nota de calificación.
Así, señala en su nota, el hecho de que posteriormente a la inmatriculación de la
finca, la superficie que resulta del Registro, por las razones que fueran y conforme a la
normativa catastral, el catastro ha modificado la delimitación y superficie de la parcela
catastral en los términos en que se ha producido en este caso, lo que a su juicio pone de
manifiesto que se han incorporado porciones de territorio adyacentes que antes no
estaban incluidas y en consecuencia no es posible rectificar la delimitación y superficie
de la finca registral tal como fue inmatriculada por no tratarse de un error en la
descripción al practicarse la inmatriculación.
cve: BOE-A-2021-7728
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 111
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que está inscrita, pues ésta no es de 424 metros cuadrados como él cree, sino de 183,66
metros cuadrados, como resulta de los libros del Registro.
Por lo tanto, la diferencia de cabida cuya inscripción se pretende es ampliamente
superior al 10% de la inscrita, es más del 137%, y en consecuencia no es posible aplicar
el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
4. En cualquier caso, tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es
indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que
no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades
hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya
determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley
Hipotecaria).
El exceso de cabida ha sido definido en numerosas ocasiones por este Centro
Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y alcance, y con
base en los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel
procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y
descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas,
siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo
debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la
finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de
encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o
encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y
deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de
cabida declarado.
5. En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este
Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de
febrero y 9 de octubre de 2015, 21 de abril de 2016 y 26 de junio y 15 de octubre
de 2019, entre otras).
En el supuesto de este expediente, al contrario de lo que afirma el recurrente las
dudas que expresa la registradora, no carecen de motivación, sino que se fundan en los
motivos que la misma registradora expone en su nota de calificación.
Así, señala en su nota, el hecho de que posteriormente a la inmatriculación de la
finca, la superficie que resulta del Registro, por las razones que fueran y conforme a la
normativa catastral, el catastro ha modificado la delimitación y superficie de la parcela
catastral en los términos en que se ha producido en este caso, lo que a su juicio pone de
manifiesto que se han incorporado porciones de territorio adyacentes que antes no
estaban incluidas y en consecuencia no es posible rectificar la delimitación y superficie
de la finca registral tal como fue inmatriculada por no tratarse de un error en la
descripción al practicarse la inmatriculación.
cve: BOE-A-2021-7728
Verificable en https://www.boe.es
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