BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56133

obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres
grandes grupos:
– Los que solo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a)
y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones
de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y
que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de
colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares
registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no
superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la
representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con
carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al
límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».
Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible
intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el
registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya
constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no
superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede
acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del
artículo 9, letra b).
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento
regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al
artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados,
sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los
intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de
la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones
a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del
Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que
los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el
funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su
tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y
mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de
aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos
concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
3. De lo anterior se desprende que no es posible inscribir un exceso de cabida
superior al 10% de la superficie inscrita sin tramitar el expediente regulado en el
artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria y sin tampoco solicitar y tramitar el procedimiento
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues las excepciones contenidas en el
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria para inscribir la rectificación de superficie de fincas
inscritas se refieren en todo caso a supuestos en que las diferencias de cabida no
exceden del 10% de la cabida inscrita.
En este supuesto, como antes se ha expuesto, lo que sucede es que existe un error
de partida en cuanto a la superficie de la finca que el interesado y recurrente considera

cve: BOE-A-2021-7728
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Núm. 111