III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7728)
Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 56131
Expuesto lo que antecede y teniendo en cuenta que por una parte, la diferencia de
superficie existente entre la descripción que consta en el Registro y la descripción de la
certificación catastral, y, por otra parte, que la finca 9827 linda según Registro por el Sur,
con finca de su pertenencia, existen dudas fundadas respecto a que el aumento de
superficie existente, encubra la posible agregación de terrenos colindantes
pertenecientes al mismo titular, es decir, el intento de aplicar el folio de la finca
registral 9827 a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional; y no siendo por lo tanto un exceso de cabida según la
Doctrina de la DGRN anteriormente expuesta.’ (…)
Ante los argumentos esgrimidos para suspender los asientos solicitados no podemos
sino mostrar nuestra disconformidad, toda vez que la calificación objeto del presente
recurso se encuentra repleta de errores y de argumentos que consideramos que no se
ajustan a la realidad.
Así, en primer lugar, queremos poner de manifiesto que la Registradora incurre en un
error matemático a la hora de calcular la superficie de la parcela que se pretende
rectificar, toda vez que la misma no es ni superior al 5% y mucho menos superior al 10%,
sino que es de 3,06%, ya que la superficie registral es de 424 m2 y la catastral es de 437
m2. Por tanto, el 5% de la cabida inscrita (424 m2) sería 21,20 m2 y el 10%, 42,40 m2 y
la diferencia de cabida que pretendemos modificar es de 13 m2 o lo que es lo mismo
un 3,06%.
Por lo que entendemos que al presente supuesto le resulta de aplicación el
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, tal y como pusimos de manifiesto en la instancia
presentada.
En segundo lugar, y respecto a la afirmación de que se presentan dudas respecto de
si se trata de una rectificación de un exceso de cabida o si realmente se pretende
encubrir una agregación de terrenos adyacentes, debemos destacar que tal y como
expusimos previamente, la rectificación catastral de la parcela se produce de oficio por la
Gerencia Regional del Catastro en el momento en el que se pretende incorporar las
fincas resultantes del referenciado Proyecto de Compensación, que al realizar las
comprobaciones oportunas acordó conciliar la descripción catastral de la finca con la
realidad de la misma.
De ello se desprende que al segregarse de esa finca la porción de terreno que fue
objeto de expropiación forzosa, la superficie que se tuvo que reflejar en el Registro de la
Propiedad era de 437 m2 y no 424 m2. Por lo que la doctrina citada en el acuerdo de
calificación queda cumplida para el registro del exceso de cabida, dado que el mismo se
configura como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la
finca inmatriculada, ya que resulta indubidado [sic] que con la rectificación pretendida no
se altera la realidad física exterior de la finca, esto es, que la superficie que ahora se
pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día.
Además, según se desprende del artículo 201 de la Ley Hipotecaria para proceder a
la rectificación de la cabida de una finca es necesario que:
"el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la
modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida
inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la
finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la
división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de
las fincas colindantes haciendo constar que ha quedado coordinada gráficamente con el
Catastro."
Es decir, para que se deniegue una rectificación de cabida deben existir dudas
fundadas y no meras sospechas y, además, ha de estar motivado y fundado en criterios
objetivos y razonados. Extremos que no se dan en el presente supuesto, ya que la
motivación es más bien inexistente. Además, se supone que esa duda de la posible
cve: BOE-A-2021-7728
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 111
Lunes 10 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 56131
Expuesto lo que antecede y teniendo en cuenta que por una parte, la diferencia de
superficie existente entre la descripción que consta en el Registro y la descripción de la
certificación catastral, y, por otra parte, que la finca 9827 linda según Registro por el Sur,
con finca de su pertenencia, existen dudas fundadas respecto a que el aumento de
superficie existente, encubra la posible agregación de terrenos colindantes
pertenecientes al mismo titular, es decir, el intento de aplicar el folio de la finca
registral 9827 a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional; y no siendo por lo tanto un exceso de cabida según la
Doctrina de la DGRN anteriormente expuesta.’ (…)
Ante los argumentos esgrimidos para suspender los asientos solicitados no podemos
sino mostrar nuestra disconformidad, toda vez que la calificación objeto del presente
recurso se encuentra repleta de errores y de argumentos que consideramos que no se
ajustan a la realidad.
Así, en primer lugar, queremos poner de manifiesto que la Registradora incurre en un
error matemático a la hora de calcular la superficie de la parcela que se pretende
rectificar, toda vez que la misma no es ni superior al 5% y mucho menos superior al 10%,
sino que es de 3,06%, ya que la superficie registral es de 424 m2 y la catastral es de 437
m2. Por tanto, el 5% de la cabida inscrita (424 m2) sería 21,20 m2 y el 10%, 42,40 m2 y
la diferencia de cabida que pretendemos modificar es de 13 m2 o lo que es lo mismo
un 3,06%.
Por lo que entendemos que al presente supuesto le resulta de aplicación el
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, tal y como pusimos de manifiesto en la instancia
presentada.
En segundo lugar, y respecto a la afirmación de que se presentan dudas respecto de
si se trata de una rectificación de un exceso de cabida o si realmente se pretende
encubrir una agregación de terrenos adyacentes, debemos destacar que tal y como
expusimos previamente, la rectificación catastral de la parcela se produce de oficio por la
Gerencia Regional del Catastro en el momento en el que se pretende incorporar las
fincas resultantes del referenciado Proyecto de Compensación, que al realizar las
comprobaciones oportunas acordó conciliar la descripción catastral de la finca con la
realidad de la misma.
De ello se desprende que al segregarse de esa finca la porción de terreno que fue
objeto de expropiación forzosa, la superficie que se tuvo que reflejar en el Registro de la
Propiedad era de 437 m2 y no 424 m2. Por lo que la doctrina citada en el acuerdo de
calificación queda cumplida para el registro del exceso de cabida, dado que el mismo se
configura como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la
finca inmatriculada, ya que resulta indubidado [sic] que con la rectificación pretendida no
se altera la realidad física exterior de la finca, esto es, que la superficie que ahora se
pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día.
Además, según se desprende del artículo 201 de la Ley Hipotecaria para proceder a
la rectificación de la cabida de una finca es necesario que:
"el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la
modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida
inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la
finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la
división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de
las fincas colindantes haciendo constar que ha quedado coordinada gráficamente con el
Catastro."
Es decir, para que se deniegue una rectificación de cabida deben existir dudas
fundadas y no meras sospechas y, además, ha de estar motivado y fundado en criterios
objetivos y razonados. Extremos que no se dan en el presente supuesto, ya que la
motivación es más bien inexistente. Además, se supone que esa duda de la posible
cve: BOE-A-2021-7728
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Núm. 111
