BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27816

una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un apartamento del edificio.
No hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se
quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad
horizontal.
Es más, examinado el historial registral de la misma, la única carga que consta
extendida es precisamente una anotación preventiva de embargo, no de demanda, a
favor de la propia comunidad de propietarios, decretada en un procedimiento de
ejecución de títulos judiciales, autos número 379/2017, seguido contra el titular registral.
Como se ha dicho, la ley prevé la afección de la finca al pago de las cantidades
adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no permite considerar
que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero
adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un piso, tenga
eficacia real salvo en el supuesto antes analizado. Por lo tanto, procede confirmar el
defecto observado.
6. Por otro lado, advierte la registradora en la nota de calificación que no obstante
el acuerdo denegatorio, la demanda se dirige contra los ignorados herederos y/o
herencia yacente del fallecido don S. A. J. y que atendido el llamamiento genérico, sin
que conste emplazamiento alguno en la persona de un albacea o administrador judicial
de la herencia yacente y sin que resulte que se ha demando a un posible heredero que
pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos, es preciso el
nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. Por su parte
el recurrente se limita a afirmar que se ha demandado a todos y cada uno de los
interesados en dicho procedimiento.
A pesar de la confirmación del defecto observado, conviene recordar la doctrina de
esta Dirección General en cuanto a los casos en que interviene la herencia yacente. La
ley procesal no duda en atribuir capacidad para ser parte a "las masas patrimoniales o
los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular", como es el caso de
la herencia yacente, pero precisa que estos en su caso han de comparecer en juicio por
medio de quienes, conforme a la ley, las administren (artículos 6.1, 4 º y 7.5 LEC).
La doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener
reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador
judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los
interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio
de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta
doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que
la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el
llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún
interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el
juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial en la que
se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado,
aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación.
Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a
la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos
del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
Por eso es razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador
judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de
demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
7. Por último, respecto a la afirmación de la recurrente al hecho de figurar ya
inscritas en el Registro anotaciones preventivas de demanda de reclamación de cantidad
de cuotas de comunidad, siendo el actor la Comunidad y el demandado los ignorados
herederos del fallecido y/o herencia yacente, es reiterado el criterio de esta Dirección, de
que el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los

cve: BOE-A-2021-3740
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