III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-3740)
Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de demanda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021
Sec. III. Pág. 27815
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una
resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas
afectadas. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante
el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro
del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.
En este sentido las resoluciones judiciales a que hace referencia el escrito de recurso
se refieren a supuestos distintos del que motiva la nota de calificación desfavorable
recurrida y en todos los casos el objeto del procedimiento suponía, en caso de
estimación, una mutación de la titularidad registral como bien indica la registradora en su
informe.
5. Una vez analizada la regla general, mención aparte merece el supuesto de la
reclamación de cuotas de la comunidad de propietarios. Esta Dirección General ha
elaborado una dilatada doctrina (vid. «Vistos»), relativa a las preferencias crediticias y a
su impacto registral, doctrina que por ser de aplicación al supuesto planteado debe
traerse a colación para la mejor resolución del expediente.
La redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue
en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o
local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el
mismo inmueble. Dice el citado precepto: «1. Son obligaciones de cada propietario: e)
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a
efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados
en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida
a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los
tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento
de esta obligación».
Respecto de la preferencia de las deudas derivadas del impago de cuotas de la
Propiedad Horizontal frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese
a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia
en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia,
siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los
interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde
el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la
anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente
anteriores.
Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad
de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la
consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación
automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se
consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la
anotación de la demanda que solicitase tal pretensión.
En el presente expediente el objeto del procedimiento del que resulta el
mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa
cve: BOE-A-2021-3740
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 59
Miércoles 10 de marzo de 2021
Sec. III. Pág. 27815
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una
resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas
afectadas. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante
el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro
del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.
En este sentido las resoluciones judiciales a que hace referencia el escrito de recurso
se refieren a supuestos distintos del que motiva la nota de calificación desfavorable
recurrida y en todos los casos el objeto del procedimiento suponía, en caso de
estimación, una mutación de la titularidad registral como bien indica la registradora en su
informe.
5. Una vez analizada la regla general, mención aparte merece el supuesto de la
reclamación de cuotas de la comunidad de propietarios. Esta Dirección General ha
elaborado una dilatada doctrina (vid. «Vistos»), relativa a las preferencias crediticias y a
su impacto registral, doctrina que por ser de aplicación al supuesto planteado debe
traerse a colación para la mejor resolución del expediente.
La redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue
en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o
local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el
mismo inmueble. Dice el citado precepto: «1. Son obligaciones de cada propietario: e)
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a
efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados
en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida
a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los
tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento
de esta obligación».
Respecto de la preferencia de las deudas derivadas del impago de cuotas de la
Propiedad Horizontal frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese
a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia
en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia,
siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los
interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde
el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la
anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente
anteriores.
Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad
de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la
consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación
automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se
consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la
anotación de la demanda que solicitase tal pretensión.
En el presente expediente el objeto del procedimiento del que resulta el
mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa
cve: BOE-A-2021-3740
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