BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27780

fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura
procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que
figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca
(...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de
ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de
participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al
existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título.
En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al
tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado
al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido según el
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular
registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de
ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de
exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación
al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la
condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así
como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la
hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de
pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda
tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el
contenido de la titularidad publicada.
4. Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que
hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «1. Si de la certificación
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial,
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que
esté asegurada con la hipoteca de su finca», siendo por tanto suficiente la notificación
para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del
mismo texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución
un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado

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