BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27779

o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley
Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar),
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr.
Resolución de 18 de junio [2.a] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004)
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su
inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la
adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución
debidamente inscrito (...)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que,
al igual que en la Resolución de 10 de julio de 2017, sostiene el recurrente, no puede
mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril,
por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho
fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la Constitución Española) tiene
la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en
especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este
tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho
en el Registro de la Propiedad».
Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el
procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de
realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya
estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se limita
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de

cve: BOE-A-2021-3736
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